Législation immobilière à Bruxelles

1. Législation des baux à loyer 

1.1. Le bail résidentiel

Le bail est un contrat par lequel un bailleur (le propriétaire) concède l'usage d'une partie d'un immeuble au preneur (le locataire) moyennant le paiement d'un loyer.
La loi sur les loyers s’applique aux contrats de bail portant sur le logement que le locataire, avec l’accord du bailleur, affecte à sa résidence principale.
Le contrat de bail écrit est obligatoire. Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que, désormais, tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et non plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.
Le Département des Propriétés loue des logements qui sont strictement loués à usage de résidence principale.
La location d’un appartement est généralement consentie pour une durée de dix-huit mois, sans que le preneur ne puisse invoquer la tacite reconduction.
Si à l'expiration des 18 mois le preneur est maintenu dans les lieux sans que le bailleur ne s'y soit opposé, le bail est reconductible pour une durée de neuf années à compter de la date de début de location.

Que doit contenir le bail ? 

Le contrat doit préciser :
  • l'objet de la location et son usage;
  • la durée de la location;
  • le loyer de base;
  • le montant de la garantie locative (2 mois à 3 mois de loyer selon le type de garantie);
  • les charges et frais locatifs;
  • l'enregistrement du bail;
  • l’état des lieux d’entrée;
  • les règlements d'ordre intérieur;
  • les possibilités de mettre fin au bail;
  • les annexes de l’arrêté royal du 04/05/2007 : baux à loyers relatifs aux logements en Région bruxelloise.

L’enregistrement du bail

L'enregistrement du bail est obligatoire et incombe au bailleur.

  • L’enregistrement d’un bail écrit consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail, accompagné de l’état des lieux d’entrée, à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances).
  • L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail et appose un cachet sur le bail.
  • Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties: le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.  

1.2. Le bail commercial 

Le bail commercial ne peut stipuler une durée inférieure à 9 ans. Si les parties font le choix de stipuler une durée supérieure à  9 ans, alors le bail devra être fait devant notaire. Le calcul de la durée commence à la date de début d’occupation stipulée dans le contrat.  

Le preneur a la possibilité de résilier le bail à l‘expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de 6 mois effectué par exploit d’huissier de justice ou par courrier recommandé. 

1.3. Le bail de location de bureau

Les règles du droit commun sont applicables au contrat de location de bureau. La location d’un bureau est généralement consentie pour une durée de 3 à 9 ans. Si les parties font le choix de stipuler une durée supérieure à  9 ans, alors le bail devra être fait devant notaire. Le calcul de la durée commence à la date de début d’occupation stipulée dans le contrat. 

1.4. Le bail de location de parking 

La location d’un emplacement de parking est consentie pour une durée d’un an ; si à l’expiration de l’année le preneur est maintenu dans les lieux sans que le bailleur ne s’y soit opposé le bail est reconduit de mois en mois. 
Le loyer mensuel de base est toujours augmenté de la TVA excepté si la location d’un emplacement pour véhicule  est étroitement liée à un bail immobilier - article 44, § 3, 2°, du Code, portant sur un immeuble destiné à un autre usage (par ex. à usage d’habitation, commercial, …).
En ce sens que les deux locations forment une opération économique unique. C’est le cas lorsque l’emplacement pour véhicule et l’immeuble destiné à un autre usage, font partie d’un même ensemble immobilier (par ex. immeuble à appartements, complexe d’habitations,…) et si ces deux biens sont loués au même locataire par le même bailleur, et ce, indépendamment de l’existence de deux conventions distinctes.

2. Les logements à loyers conventionnés  

L’octroi de subsides, par ou aux pouvoirs publics qui produisent des logements par voie de construction ou de rénovation, aura généralement pour effet que les loyers y seront plafonnés.  

Ces loyers seront définis en fonction des publics visés.  

Logements pour ménages à revenus moyens  

Le CPAS construit aussi des logements dont il prend lui-même intégralement en charge le financement, sans l’apport de subsides régionaux. C’est le cas de la plupart des habitations produites dans le cadre du Plan 1.000 Logements. Ces logements accueilleront des ménages à revenus moyens.
Ces revenus moyens sont définis comme tels par la législateur. Ils sont notamment d’application pour l’acquisition et la prise en location de logements construits par la Société de Développement Régional de Bruxelles.
Pour ces logements, le CPAS définira les loyers en référence aux loyers du marché.  

Logements assimilés à du logement social  

La Région de Bruxelles-Capitale développe, en partenariat avec les communes qui désirent s’y associer, des programmes ayant pour objectif premier la rénovation urbaine, les contrats de quartiers durables et la rénovation d’immeubles dit « isolés ». La construction ou la rénovation de ces logements bénéficie de subsides régionaux. Ces logement sont alors dits « assimilés à du logement social » : les loyers et/ou les revenus des candidats locataires y seront plafonnés :  

  • Les contrats de Quartiers Durables.

    Il s'agit de programmes quadriennaux qui soutiennent le développement d'opérations immobilières relatives aux logements, aux infrastructures de proximité, et aux espaces commerciaux et productifs.  

    Ces programmes interviennent également par le biais d'opérations de requalification de l'espace public et par des actions visant à favoriser la revitalisation socio-économique et la qualité environnementale d'un quartier.
  • La rénovation d’immeubles isolés

    Il s’agit d’immeubles appartenant aux Communes ou aux CPAS (et que ceux-ci peuvent, au demeurant, avoir acquis grâce à d’autres aides régionales). Leur rénovation bénéficie de par l’octroi de subsides destinés à la production de logements






 
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