Immobiliënwetgeving in Brussel

1.1. De residentiële huur

LDe huurovereenkomst is een contract waarbij een verhuurder (de eigenaar) het recht verleent tot het gebruik van een gedeelte van een gebouw aan de nemer (de huurder), mits het betalen van een huurprijs.

De wet op de huren is van toepassing op de huurovereenkomsten die slaan op de woning die de huurder, met het akkoord van de verhuurder, bestemt voor zijn voornaamste verblijfplaats.

De schriftelijke huurovereenkomst is verplicht. Een wijziging van de wetgeving die dateert van 15 juni 2007 bepaalt dat, voortaan, alle huurovereenkomsten verplicht schriftelijk dienen afgesloten te worden, en niet meer op mondelinge wijze.

Wat betreft de huurovereenkomsten die voor 15 juni 2007 mondeling afgesloten werden, deze blijven uiteraard geldig, maar elk van de partijen heeft het recht om te eisen dat de overeenkomst schriftelijk zou vastgelegd worden.

Het Departement van de Eigendommen verhuurt woningen die strikt verhuurd worden voor gebruik als voornaamste verblijfplaats. 

De verhuring van een appartement wordt gewoonlijk toegestaan voor een looptijd van achttien maanden, zonder dat de nemer de stilzwijgende verlenging mag inroepen. 

Als, na afloop van de 18 maanden, de nemer in de plaatsen weerhouden wordt, zonder dat de verhuurder zich daar tegen verzet heeft, is de huurovereenkomst verlengbaar voor een looptijd van negen jaar, te rekenen vanaf de datum van aanvang van de verhuring.  .

Wat dient de huurovereenkomst te bevatten ? 

De overeenkomst dient te preciseren :

• het voorwerp van de verhuring en zijn gebruik;
• de duur van de verhuring;
• de basishuur;
• het bedrag van de huurwaarborg (2 tot 3 maanden huur, volgens de aard van de waarborg);
• de lasten en huurkosten;
• de registratie van de huurovereenkomst;
• de plaatsbeschrijving bij binnenkomst;
• de reglementen van inwendige orde;
• de mogelijkheden om een einde te stellen aan de huurovereenkomst;
• de bijlagen van het koninklijk besluit van 04/05/2007 : huurovereenkomsten met betrekking tot woningen in het Brussels Gewest.

Het registreren van de huurovereenkomst

Het registreren van de huurovereenkomst is verplicht en komt de verhuurder toe.

• De registratie van een schriftelijke huurovereenkomst bestaat uit het fysiek overmaken van een exemplaar van het huurcontract, vergezeld van de plaatsbeschrijving bij binnenkomst, aan de Administratie van de Registratie (die afhangt van de Federale Overheidsdienst Financiën).
• De Administratie zal in een register de voornaamste gegevens inschrijven, vervat in de huurovereenkomst en brengt een stempel aan op de huurovereenkomst.
• Om kunnen geregistreerd te worden, dient een huurovereenkomst verplicht te bevatten, buiten de handtekening van de twee partijen : de naam en het adres van de verhuurder (eigenaar), de naam van de nemer (de huurder), de datum waarop de verhuring een aanvang neemt, het bedrag van de huur en een beschrijving van het verhuurde goed.  

1.2. De handelshuurovereenkomst 

De handelshuurovereenkomst mag geen looptijd stipuleren die minder is dan 9 jaar. Als de partijen overeenkomen om een looptijd te bedingen die hoger is dan 9 jaar, dan zal de huurovereenkomst voor een notaris dienen afgesloten te worden. De berekening van de looptijd vangt aan op de datum van begin van de bezetting, gestipuleerd in het contract.  

De nemer heeft de mogelijkheid om te verzaken aan de huurovereenkomst na afloop van iedere driejarige periode, mits een opzeg van 6 maanden, gedaan per deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. 

1.3. De overeenkomst voor verhuring van kantoren

De regels van gemeen recht zijn van toepassing op de overeenkomst voor verhuring van kantoren. De verhuring van een kantoor wordt meestal toegestaan voor een duur van 3 à 9 jaar. Als de partijen ervoor kiezen om een looptijd van meer dan 9 jaar te stipuleren, dan zal de huurovereenkomst voor een notaris dienen verleden te worden. De berekening van de looptijd vangt aan op de datum van het begin van de bezetting, gestipuleerd in het contract. 

1.4. De overeenkomst voor verhuring van parkeerplaatsen 

De verhuring van een parkeerplaats wordt toegestaan voor een duur van een jaar ; als na afloop van het jaar de nemer weerhouden wordt op de plaatsen zonder dat de verhuurder zich daartegen verzet heeft, dan wordt de huurovereenkomst verlengd van maand tot maand. 

De maandelijkse basishuur wordt telkens vermeerderd met de BTW, uitgezonderd als de verhuring van een plaats voor een voertuig rechtstreeks verbonden is met een vastgoedhuurovereenkomst – artikel 44, § 3, 2° van de Code, slaande op een gebouw bestemd voor een ander gebruik (vb. voor gebruik tot woning, handel, …)

In deze zin dat de twee verhuringen een enkele economische operatie vormen. Dat is het geval als de plaats voor een voertuig en het gebouw bestemd voor een ander gebruik, deel uitmaken van een zelfde vastgoedgeheel (bv. gebouw met appartementen, woningblok, …) en als deze twee goederen verhuurd worden aan dezelfde huurder door dezelfde verhuurder, en dit los van het bestaan van twee onderscheiden overeenkomsten.

2. De woningen met geconventioneerde huur  

Het toekennen van subsidies, door of aan de overheden die woningen opleveren door middel van bouw of renovatie, zal in het algemeen tot gevolg hebben dat de huren daar geplafonneerd zullen zijn.  

Deze huurprijzen zullen bepaald worden in functie van de doelgroepen .  

Woningen voor gezinnen met gemiddeld inkomen  

Het OCMW bouwt ook woningen waarvan het zelf integraal de financiering ten laste neemt, zonder steun van gewestelijke subsidies. Dit is het geval voor het merendeel van de woningen die geproduceerd worden in het kader van het Plan 1.000 Woningen. Deze woningen zullen gezinnen opvangen met een gemiddeld inkomen. 

Deze gemiddelde inkomens worden als zodanig door de wetgever bepaald. Ze zijn met name van toepassing voor de aankoop en het in huur nemen van woningen die gebouwd worden door de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van Brussel.

Voor deze woningen zal het OCMW de huurprijzen bepalen met verwijzing naar de marktprijzen .  

Woningen gelijkgesteld met sociale woningen  

In partnerschap met de gemeenten die zich wensen aan te sluiten, ontwikkelt het Brussels Hoofdstedelijk Gewest programma’s die tot voornaamste doel hebben de stedenbouwkundige renovatie, de duurzame wijkcontracten en de renovatie van zogenaamde “afzonderlijke” gebouwen. De bouw of de renovatie van deze gebouwen geniet van gewestelijke subsidies. Deze woningen worden dan zogezegd “gelijkgesteld aan sociale woningen”: de huurprijzen en/of de inkomsten van de kandidaat-huurders zullen daar geplafonneerd zijn :  

• De duurzame Wijkcontracten.
  
  Het gaat om vierjaarlijkse programma’s die de ontwikkeling ondersteunen van vastgoedoperaties die verband houden met woningen, nabijheidsvoorzieningen, en handels- en productieruimten.  
  
  Deze programma’s spelen ook een rol via operaties tot her kwalificering van de openbare ruimte en via acties die erop gericht zijn om de socio-economische heropleving en de milieukwaliteit van een buurt te begunstigen.

• De renovatie van geïsoleerde woningen
  
  Het gaat om gebouwen die toebehoren aan de Gemeenten of aan de OCMW ’s (en die dezen bovendien kunnen verworven hebben dank zij andere gewestelijke hulp). Hun renovatie geniet van de toekenning van subsidies bestemd voor het produceren van woningen.