Immobiliënwetgeving in Brussel
1. Wetgeving op de
huurovereenkomsten
1.1. De residentiële huur
LDe
huurovereenkomst is een contract waarbij een verhuurder (de eigenaar) het recht
verleent tot het gebruik van een gedeelte van een gebouw aan de nemer (de
huurder), mits het betalen van een huurprijs.
De wet op de huren
is van toepassing op de huurovereenkomsten die slaan op de woning die de
huurder, met het akkoord van de verhuurder, bestemt voor zijn voornaamste
verblijfplaats.
De schriftelijke
huurovereenkomst is verplicht. Een wijziging van de wetgeving die dateert van
15 juni 2007 bepaalt dat, voortaan, alle huurovereenkomsten verplicht
schriftelijk dienen afgesloten te worden, en niet meer op mondelinge wijze.
Wat betreft de
huurovereenkomsten die voor 15 juni 2007 mondeling afgesloten werden, deze
blijven uiteraard geldig, maar elk van de partijen heeft het recht om te eisen
dat de overeenkomst schriftelijk zou vastgelegd worden.
Het Departement
van de Eigendommen verhuurt woningen die strikt verhuurd worden voor gebruik
als voornaamste verblijfplaats.
De verhuring van
een appartement wordt gewoonlijk toegestaan voor een looptijd van achttien
maanden, zonder dat de nemer de stilzwijgende verlenging mag inroepen.
Als, na afloop van
de 18 maanden, de nemer in de plaatsen weerhouden wordt, zonder dat de
verhuurder zich daar tegen verzet heeft, is de huurovereenkomst verlengbaar
voor een looptijd van negen jaar, te rekenen vanaf de datum van aanvang van de
verhuring.
.
Wat
dient de huurovereenkomst te bevatten ?
De overeenkomst dient te
preciseren :
-
het voorwerp van de
verhuring en zijn gebruik;
-
de duur van de verhuring;
-
de basishuur;
-
het bedrag van de
huurwaarborg (2 tot 3 maanden huur, volgens de aard van de waarborg);
-
de lasten en huurkosten;
-
de registratie van de
huurovereenkomst;
-
de plaatsbeschrijving bij
binnenkomst;
-
de reglementen van
inwendige orde;
-
de mogelijkheden om een
einde te stellen aan de huurovereenkomst;
-
de bijlagen van het
koninklijk besluit van 04/05/2007 : huurovereenkomsten met betrekking tot
woningen in het Brussels Gewest.
Het
registreren van de huurovereenkomst
Het registreren van de
huurovereenkomst is verplicht en komt de verhuurder toe.
-
De registratie van een
schriftelijke huurovereenkomst bestaat uit het fysiek overmaken van een
exemplaar van het huurcontract, vergezeld van de plaatsbeschrijving bij
binnenkomst, aan de Administratie van de Registratie (die afhangt van de
Federale Overheidsdienst Financiën).
-
De Administratie zal in
een register de voornaamste gegevens inschrijven, vervat in de
huurovereenkomst en brengt een stempel aan op de huurovereenkomst.
-
Om kunnen geregistreerd
te worden, dient een huurovereenkomst verplicht te bevatten, buiten de
handtekening van de twee partijen : de naam en het adres van de
verhuurder (eigenaar), de naam van de nemer (de huurder), de datum waarop
de verhuring een aanvang neemt, het bedrag van de huur en een beschrijving
van het verhuurde goed.
1.2. De handelshuurovereenkomst
De
handelshuurovereenkomst mag geen looptijd stipuleren die minder is dan 9 jaar. Als
de partijen overeenkomen om een looptijd te bedingen die hoger is dan 9 jaar,
dan zal de huurovereenkomst voor een notaris dienen afgesloten te worden. De
berekening van de looptijd vangt aan op de datum van begin van de bezetting,
gestipuleerd in het contract.
De nemer heeft de
mogelijkheid om te verzaken aan de huurovereenkomst na afloop van iedere
driejarige periode, mits een opzeg van 6 maanden, gedaan per
deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
1.3. De overeenkomst voor
verhuring van kantoren
De regels van
gemeen recht zijn van toepassing op de overeenkomst voor verhuring van
kantoren. De verhuring van een kantoor wordt meestal toegestaan voor een duur
van 3 à 9 jaar. Als de partijen ervoor kiezen om een looptijd van meer dan 9
jaar te stipuleren, dan zal de huurovereenkomst voor een notaris dienen
verleden te worden. De berekening van de looptijd vangt aan op de datum van het
begin van de bezetting, gestipuleerd in het contract.
1.4. De overeenkomst voor
verhuring van parkeerplaatsen
De verhuring van
een parkeerplaats wordt toegestaan voor een duur van een jaar ; als na
afloop van het jaar de nemer weerhouden wordt op de plaatsen zonder dat de
verhuurder zich daartegen verzet heeft, dan wordt de huurovereenkomst verlengd
van maand tot maand.
De maandelijkse
basishuur wordt telkens vermeerderd met de BTW, uitgezonderd als de verhuring
van een plaats voor een voertuig rechtstreeks verbonden is met een
vastgoedhuurovereenkomst – artikel 44, § 3, 2° van de Code, slaande op een
gebouw bestemd voor een ander gebruik (vb. voor gebruik tot woning, handel, …)
In deze zin dat de
twee verhuringen een enkele economische operatie vormen. Dat is het geval als
de plaats voor een voertuig en het gebouw bestemd voor een ander gebruik, deel
uitmaken van een zelfde vastgoedgeheel (bv. gebouw met appartementen,
woningblok, …) en als deze twee goederen verhuurd worden aan dezelfde huurder
door dezelfde verhuurder, en dit los van het bestaan van twee onderscheiden
overeenkomsten.
2. De woningen met
geconventioneerde huur
Het toekennen van
subsidies, door of aan de overheden die woningen opleveren door middel van bouw
of renovatie, zal in het algemeen tot gevolg hebben dat de huren daar
geplafonneerd zullen zijn.
Deze huurprijzen
zullen bepaald worden in functie van de doelgroepen
.
Woningen
voor gezinnen met gemiddeld inkomen
Het OCMW bouwt ook
woningen waarvan het zelf integraal de financiering ten laste neemt, zonder
steun van gewestelijke subsidies. Dit is het geval voor het merendeel van de
woningen die geproduceerd worden in het kader van het Plan 1.000 Woningen. Deze
woningen zullen gezinnen opvangen met een gemiddeld inkomen.
Deze gemiddelde
inkomens worden als zodanig door de wetgever bepaald. Ze zijn met name van
toepassing voor de aankoop en het in huur nemen van woningen die gebouwd worden
door de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van Brussel.
Voor deze woningen
zal het OCMW de huurprijzen bepalen met verwijzing naar de marktprijzen
.
Woningen gelijkgesteld met
sociale woningen
In partnerschap met de
gemeenten die zich wensen aan te sluiten, ontwikkelt het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest programma’s die tot voornaamste doel hebben de
stedenbouwkundige renovatie, de duurzame wijkcontracten en de renovatie van
zogenaamde “afzonderlijke” gebouwen. De bouw of de renovatie van deze gebouwen
geniet van gewestelijke subsidies. Deze woningen worden dan zogezegd
“gelijkgesteld aan sociale woningen”: de huurprijzen en/of de inkomsten van de
kandidaat-huurders zullen daar geplafonneerd zijn :
-
De duurzame Wijkcontracten.
Het gaat om vierjaarlijkse
programma’s die de ontwikkeling ondersteunen van vastgoedoperaties die verband
houden met woningen, nabijheidsvoorzieningen, en handels- en productieruimten.
Deze programma’s spelen ook
een rol via operaties tot her kwalificering van de openbare ruimte en via
acties die erop gericht zijn om de socio-economische heropleving en de
milieukwaliteit van een buurt te begunstigen.
-
De renovatie van geïsoleerde
woningen
Het gaat om gebouwen die
toebehoren aan de Gemeenten of aan de OCMW ’s (en die dezen bovendien kunnen
verworven hebben dank zij andere gewestelijke hulp). Hun renovatie geniet van
de toekenning van subsidies bestemd voor het produceren van woningen.
|